Что такое кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая стоимость — это не “реальная цена объекта” и не сумма, за которую объект точно можно продать. 

Это государственная оценка недвижимости, которая нужна прежде всего для публичных расчетов: налогов, отдельных видов арендной платы и других платежей, прямо предусмотренных законом. 

Согласно Закону № 237-ФЗ, кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством, в том числе для налогообложения и расчета арендной платы. 

Проще говоря

кадастровая стоимость - это та цифра, на которую государство смотрит, когда считает, сколько объект “стоит” для налоговых и иных публичных целей

От кадастровой стоимости ФНС рассчитывает налог на имущество, налоги при сделках с недвижимостью (в некоторых случаях) и пр.

Кадастровую стоимость не придумывает собственник, не определяет инспектор ФНС и не пишет риелтор “для ориентира”. Она появляется по итогам государственной кадастровой оценки.

По закону такую оценку проводят бюджетные учреждения, а сама оценка делается по методическим указаниям.

Закон № 237-ФЗ и методические указания прямо говорят, что

стоимость определяется в рамках установленной процедуры, а при определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки; если они неприменимы, возможен индивидуальный расчет.

Это, пожалуй, главный бытовой вопрос: “Как так, моя квартира на рынке столько не стоит, а в кадастре стоит?”

Ответ простой.

Рыночная цена — это цена конкретного объекта в конкретный момент и в конкретной сделке. Кадастровая стоимость — это результат государственной оценки по модели, которая применяется к группам объектов со схожими характеристиками.

Поэтому совпадение возможно, но не гарантировано.

Росреестр прямо отмечал, что кадастровая стоимость — это не “точечная” цена конкретного объекта, а величина, формируемая в рамках массовой оценки.

Именно из-за различия в оценках собственники чаще всего и спорят с кадастровой стоимостью: рынок уже просел, объект проблемный, помещение неудобное, дом старый, а в кадастре цифра все равно выглядит слишком бодро.

Где кадастровая стоимость реально бьет по деньгам

Самая частая ошибка — думать, что кадастровая стоимость существует где-то “в Росреестре” и в жизни почти не нужна.

На практике это не так.

1. Она используется для расчета имущественных налогов. Росреестр прямо указывает на связь кадастровой стоимости с имущественными налогами, а ФНС выпускает отдельные разъяснения о применении кадастровой базы при налогообложении имущества.
2. Она важна для земельного налога. Изменение кадастровой стоимости участка или его характеристик может повлиять на налоговую базу и перерасчет налога. Это видно из писем ФНС по земельному налогу и изменению кадастровой стоимости.  
3. Она всплывает при сделках с недвижимостью. Например, при продаже объекта кадастровая стоимость может влиять на расчет НДФЛ, если цена сделки оказывается ниже установленного законом порога. Поэтому кадастр — это не только история про “налог на имущество”, но и вполне прикладной вопрос при продаже квартиры, дома, участка или нежилого помещения.
4. Кадастровая стоимость используется и для отдельных арендных расчетов, прежде всего по публичной недвижимости. Это прямо заложено в статье 3 закона № 237-ФЗ.

Как узнать кадастровую стоимость

Самый нормальный способ — посмотреть сведения в ЕГРН.

Росреестр разъясняет, что сведения о кадастровой стоимости можно получить через выписку из ЕГРН, в том числе через электронные сервисы и МФЦ.

На практике это означает: прежде чем спорить с налоговой, продавать объект сильно ниже рынка или пытаться понять размер будущего налога, сначала надо просто открыть ЕГРН и посмотреть, какая кадастровая стоимость там стоит официально.  

Федеральный закон № 237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке”. Это базовый закон о том, что такое кадастровая стоимость, для чего она нужна, как определяется, как исправляются ошибки и как пересматриваются результаты.

Федеральный закон № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. Через него работает ЕГРН, в котором и содержатся сведения о кадастровой стоимости.

Налоговый кодекс РФ. Именно он отвечает на вопрос, когда кадастровая стоимость становится налоговой базой или влияет на налоговый расчет. Это уже прикладной слой всей темы.

Методические указания о государственной кадастровой оценке. По ним бюджетные учреждения и определяют кадастровую стоимость; там же закреплены массовые методы оценки и правила индивидуального расчета. 

Письма ФНС и Минфина, на которые стоит посмотреть

Для практики особенно полезны:

• Письмо ФНС России от 10.08.2021 № СД-4-21/11260@ - о том, как применять налоговую базу после изменения кадастровой стоимости вследствие установления рыночной стоимости.
• Письмо ФНС России от 27.11.2018 № БС-4-21/22899@ - о применении для налогообложения сведений о кадастровой стоимости, установленной решениями комиссии или суда.

Важным является письмо ФНС от 27.11.2018 № БС-4-21/22899@ , в котором ФНС ссылается на письма Минфина России:

• от 27.09.2018 № 03-05-05-02/69137,
• от 27.09.2018 № 03-05-05-01/69209,
• от 01.10.2018 № 03-05-06-01/70282.