Дарение коммерческой недвижимости

Дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками

Дарение магазина, офиса, склада или иного нежилого помещения внутри семьи долго оставалось спорной темой. 

Налоговый кодекс освобождает от НДФЛ доходы, полученные в порядке дарения от членов семьи и близких родственников. В тексте этой нормы нет оговорки, что льгота действует только для жилой недвижимости. 

Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ связывает освобождение именно с фактом близкого родства.

Дарение близкому родственнику

Если коммерческая недвижимость подарена близкому родственнику, базовая налоговая норма работает так же, как и при дарении квартиры или дома. 

Доход, полученный в порядке дарения от близкого родственника, освобождается от НДФЛ. 

ФНС в общих разъяснениях 2026 года подтверждает: подарки между такими родственниками не подлежат налогообложению, а сам даритель налог не уплачивает. 

Если налога нет, 3-НДФЛ подавать не нужно 

Без оговорок. Если доход освобожден от НДФЛ, декларация 3-НДФЛ не подается. 

ФНС отдельно указывает, что при дарении недвижимости между близкими родственниками граждане освобождены от обязанности представлять декларацию; при необходимости в инспекцию направляют документы, подтверждающие близкое родство.

Почему по коммерческой недвижимости вообще возник спор 

Проблема была не в тексте закона, а в практике. На отдельных региональных страницах ФНС в 2025–2026 годах встречались жесткие формулировки: если недвижимость коммерческая, используется в предпринимательской деятельности или стороны имеют статус ИП, у одаряемого может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ. 

Такие "разъяснения" публиковались на сайтах региональных ФНС

17 апреля 2026 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда рассмотрела дело № А50-28917/2023. 

По материалам дела мать-ИП подарила дочери-ИП 11 объектов коммерческой недвижимости, которые использовались в предпринимательской деятельности, а налоговая доначислила НДФЛ и штраф. Верховный Суд занял противоположную позицию: возможность освобождения от НДФЛ связана исключительно с наличием семейных или близкородственных отношений между дарителем и одаряемым и не зависит от коммерческого назначения объекта, его использования в бизнесе или наличия у сторон статуса ИП. 

Что это значит на практике 

Сейчас сильная позиция налогоплательщика выглядит так: если нежилое помещение, магазин, офис или иной коммерческий объект подарен близким родственником, НДФЛ не возникает. 

Ключевое значение имеет родство, а не назначение объекта. Именно так эту норму после спора с инспекцией прочитал Верховный Суд. 

Кто считается близким родственником 

К близким родственникам относятся 

• супруги,
• родители и дети, включая усыновителей и усыновленных,
• дедушки, бабушки и внуки,
• полнородные и неполнородные братья и сестры. 

Такой круг лиц прямо указан в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ . 

Подтверждающие документы

• договор дарения;
• выписка ЕГРН на объект;
• свидетельство о рождении, свидетельство о браке или иные документы ЗАГС, подтверждающие родство;
• при необходимости пояснение в инспекцию. 

Что делать, если ФНС уже требует налог 

Если инспекция уже насчитала НДФЛ, предоставьте документы и пояснения. 

Алгоритм такой: 

1. Поднять все бумаги, которые уже поданы в инспекцию, проверить, не была ли по ошибке подана 3-НДФЛ. Откройте Госуслуги и найдите там свою декларацию НДФЛ.
2. Направить пояснения о дарении между близкими родственниками и приложить документы о родстве.
3. Если декларация уже подана с налогом, подается уточненная 3-НДФЛ. Налоговый кодекс допускает такую модель исправления, а позиция Верховного Суда дает сильную опору для споров по коммерческой недвижимости. 

Что важно не перепутать 

Эта страница — про НДФЛ физического лица при дарении. Она отвечает на вопрос, возникает ли налог у одаряемого, если ему подарили коммерческую недвижимость близкие родственники. 

Вопросы спецрежимов и учета имущества у ИП требуют отдельной проверки, но сам по себе статус ИП, по позиции Верховного Суда, не лишает права на освобождение по пункту 18.1 статьи 217 НК РФ. 

Выводы

• Для дарения коммерческой недвижимости между близкими родственниками сейчас есть сильная и уже сформулированная позиция: НДФЛ не возникает, если между дарителем и одаряемым есть близкое родство.
• Коммерческий характер объекта, использование его в предпринимательской деятельности и наличие у сторон статуса ИП сами по себе льготу не отменяют.
• Если налога нет, 3-НДФЛ подавать не нужно. Но с учетом прежней практики отдельных инспекций лучше сразу готовить договор дарения и документы о родстве. 

Блок внутренних ссылок Полезные материалы по теме Налог при дарении недвижимости: когда платить, а когда нет 3-НДФЛ при дарении недвижимости: когда нужна и как заполнить Что делать, если ФНС уже потребовала налог с подаренной недвижимости Продажа недвижимости после дарения: какой налог при продаже