Налоги и кадастровая стоимость. Спорим с ФНС

Завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости приводит к увеличению налоговой нагрузки участников рынка. Спор с ФНС обычно идет по четырем направлениям: 

1. инспекция неверно применила кадастровую стоимость,
2. не учла уже измененную стоимость,
3. ошибочно перевела объект на кадастровую базу
4. кадастровая стоимость заметно выше рыночной. 

1. Инспекция неправильно применила статью 214.10 НК РФ. 

Если по одному договору продано несколько объектов, а цена каждого отдельно не выделена, инспекция не вправе произвольно распределять цену по объектам расчетным способом. В решении ФНС от 08.05.2024 № СД-4-9/5375@ жалоба была удовлетворена именно потому, что инспекция сама определила цену отдельных участков и применила кадастровый механизм непоследовательно.

2. Кадастровая стоимость уже была снижена, но ФНС считает по старой. 

В решении ФНС от 03.06.2024 № БВ-2-9/8353@ спор касался дохода от продажи недвижимости после изменения кадастровой стоимости вследствие установления ее рыночной стоимости по решению суда. ФНС отдельно указала на преимущество применения кадастровой стоимости, равной рыночной, и на ретроспективное применение уменьшенной стоимости. 

3. Объект ошибочно попал в перечень недвижимости, облагаемой от кадастровой стоимости. 

ФНС разъясняла: если объект внесен в такой перечень по ошибке, налог на имущество должен рассчитываться исходя из среднегодовой стоимости, а не из кадастровой. Это один из самых практических споров по коммерческой недвижимости. (Федеральная налоговая служба) 

4. Кадастровая стоимость заметно выше рыночной. 

В такой ситуации спор часто надо строить не только против доначисления, но и против самой кадастровой стоимости. ФНС в решении № БВ-2-9/8353@ прямо сослалась на правила о применении кадастровой стоимости, измененной решением суда, и на ретроспективное применение уменьшенной стоимости. То есть если кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной, спор может идти через ее пересмотр, а затем — через перерасчет налога.

Шаг 1. Проверьте ЕГРН и дату, на которую инспекция взяла кадастровую стоимость. Для спора это базовый вопрос: важно понять, какие сведения действовали на нужную дату и не была ли стоимость уже изменена. 

Шаг 2. Определите, спор у вас с расчетом ФНС или с самой кадастровой стоимостью. Если ошибка в дате, объекте, перечне или механике расчета — спорите с инспекцией. Если проблема в завышенном кадастре — параллельно или сначала идете в пересмотр кадастровой стоимости. 

Шаг 3. Соберите документы. Обычно нужны выписка ЕГРН, договор, расчет инспекции, документы на объект, а если кадастровая стоимость уже пересматривалась — решение суда или иные документы о пересмотре. Если спор о включении в кадастровый перечень — нужен и сам перечень. 

Шаг 4. В жалобе указывайте конкретную ошибку. Самая слабая позиция — просто писать, что “кадастр завышен”. Рабочая позиция — показать точную ошибку ФНС: неверная дата, неверный объект, ошибочное включение в перечень, игнорирование уже измененной кадастровой стоимости или неправильное применение статьи 214.10 НК РФ.

На что можно ссылаться 

• Решение ФНС от 08.05.2024 № СД-4-9/5375@ — инспекция не вправе произвольно определять цену отдельных объектов внутри единого договора; жалоба удовлетворена. (Федеральная налоговая служба)
• Решение ФНС от 03.06.2024 № БВ-2-9/8353@ — при продаже объекта после снижения кадастровой стоимости по решению суда новая стоимость может учитываться в пользу налогоплательщика. (Федеральная налоговая служба)
• Разъяснение ФНС о кадастровом перечне — если объект включен туда ошибочно, налог на имущество должен считаться по среднегодовой, а не по кадастровой стоимости. 

Вывод 

Выиграть спор с ФНС по кадастровой стоимости можно не только тогда, когда сам кадастр завышен. На практике важно показать конкретную ошибку инспекции: в расчете, в дате, в объекте, в перечне или в игнорировании уже измененной кадастровой стоимости.

Если ФНС уже доначислила налог из-за кадастровой стоимости — начните с консультации.