Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: как ФНС считает налог

Если недвижимость продана дешевле кадастровой стоимости, налог посчитают не с цены договора 

При продаже квартиры, дома, участка или иного объекта недвижимости для целей НДФЛ имеет значение не только цена в договоре, но и кадастровая стоимость объекта. 

По общему правилу, если доход от продажи меньше кадастровой стоимости объекта, то для расчета налога ФНС применяет понижающий коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости этого объекта, а не цену, указанную в договоре.

Это прямо предусмотрено статьей 214.10 НК РФ.

Объект недвижимости (не имеет значения тип объекта - квартира, нежилая недвижимость, земельный участок и пр.).

• Кадастровая стоимость = 5 000 000 ₽
• Объект продан по цене (цена договора) = 2 500 000 ₽
• Налоговая база определяется по формуле:

кадастровая стоимость х 0,7

• В нашем случае 5 000 000 ₽ х 0,7 = 3 500 000 ₽

Таким образом НДФЛ будет рассчитываться не от цены договора, а от кадастровой стоимости = 3 500 000 ₽

Важно 1: не всегда именно 70%

Базовое федеральное правило действительно говорит о коэффициенте 0,7, но теперь НК РФ позволяет субъекту РФ увеличить его до 1 включительно. ФНС публиковала разъяснения по регионам, где с 2025 года применяется коэффициент 1, то есть при цене ниже кадастровой стоимости налог считают уже от полной кадастровой стоимости. Поэтому перед расчетом нужно смотреть не только НК РФ, но и региональный закон.

Важно-2

Даже если доход для целей НДФЛ определяется через кадастровую стоимость, это не значит, что налог всегда платится со всей этой суммы. Доход можно уменьшить на подтвержденные расходы на приобретение объекта или на имущественный вычет, если есть основания для его применения.

Когда правило о кадастровой стоимости не применяется

Правило о кадастровой стоимости не применяется, если по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, кадастровая стоимость объекта в ЕГРН отсутствует. 

Согласно ст. 214.10 НК РФ, для вновь образованного объекта смотрят кадастровую стоимость на дату постановки на кадастровый учет; если её нет на тот момент времени, правило тоже не работает.

Самые распространенные ошибки, приводящие к завышению налоговых отчислений

Чаще всего проблемы возникают в пяти ситуациях. 

1. Участники сделки смотрят только на цену договора и не проверяют кадастровую стоимость на нужную дату.
2. Участники сделки считают, что правило “70% от кадастра” одинаково для всех регионов.
3. Участники сделки полагают, что если продали “дешево по реальным причинам”, то это отменяет механизм статьи 214.10 НК РФ.
4. Участники сделки забывают про расходы или вычет.
5. Участники сделки смешивают это правило "70% от кадастра" с другими налогами и другими режимами. В этой статье: речь идёт о расчёте НДФЛ при продаже недвижимости.

Что делать, если ФНС пересчитала налог и выставила требование о доплате 

Если Вы получили требование ФНС, проверьте: 

• кадастровый номер объекта;
• кадастровую стоимость именно на нужную дату;
• есть ли в регионе повышенный коэффициент;
• правильно ли налоговая определила вид объекта;
• учтены ли расходы на приобретение или вычет. 

Если спор не в расчёте, а в завышенной кадастровой стоимости, проблему надо решать уже отдельно - через оспаривание кадастровой стоимости или установление её в размере рыночной. 

Согласно 237-ФЗ и разъяснениям Росреестра это самостоятельный механизм: можно исправлять ошибки или добиваться установления кадастровой стоимости в размере рыночной.